Председатель Союза Иванов И.Г. обсудил проблемы банкротства застройщиков с судьей кассационного суда Центрального округа Савиной О.Н.

Савина О.Н. в течение 6 лет специализируется на рассмотрении споров о несостоятельности (банкротстве): в течение 4 лет в качестве судьи арбитражного суда первой инстанции, 2 лет – судьи арбитражного суда кассационной инстанции. В ходе беседы с председателем Союза юристов Чувашии Иваном Геннадьевичем Оксана Николаевна ответила на несколько интересующих юридическую общественность вопросов.

банкротство чебоксарыИванов И.Г.: Оксана Николаевна, сегодня наши вопросы будут посвящены резонансной теме – банкротству застройщиков. Что нужно иметь ввиду практикующим юристам, столкнувшимся с этой проблемой?
Савина О.Н.: В первую очередь, следует исходить из того, что нормы Закона о банкротстве (так для краткости мы будем именовать Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») носят специальный характер по отношению к нормам Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (его мы будем именовать Закон о долевом участии).

Иванов И.Г.: Как известно, граждане (или организации) – «дольщики» (участники строительства), столкнувшись с банкротством застройщика, в силу Закона о банкротстве, имеют возможность создать жилищно-строительный кооператив (или иной специализированный потребительский кооператив) и обратиться в суд с требованием о передаче этому кооперативу недостроенного многоквартирного дома. На что нужно здесь обратить внимание?
Савина О.Н.: Давайте разберем механизмы, предусмотренные законом для граждан-участников строительства. Первоначально граждане обращаются с заявлениями в арбитражный суд о включении в реестр требований кредиторов должника-застройщика, а также направляют требования конкурсному управляющему.
При этом, граждане выбирают, что их интересует – передача жилого помещения в натуре (такие требования включаются в реестр требований о передаче жилых помещений) или получение внесенных застройщику денежных средств (в последнем случае требования включаются в третью очередь реестра требований кредиторов), предъявляя денежное требование, гражданин должен отказаться от исполнения договора долевого участия).
Соответственно, в отношении таких граждан конкурсный управляющий ведет два реестра: один реестр – по требованиям в натуре (передаче жилого помещения) в составе общего реестра кредиторов, в котором указываются сведения о жилом помещении, сумме, внесенной по договору, второй — исключительно по денежным требованиям участников строительства.
В состав денежных требований включаются требования по Закону о банкротстве — долг в виде фактической переданных застройщику денежных средств (имущества) по договору долевого участия и убытки (определяются в виде разницы между стоимостью жилого помещения, определенной на дату введения процедуры банкротства застройщика, которое должно было быть передано «дольщику», и суммой денежных средств, уплаченных по договору.
По статье 9 Закона о долевом участии в данный реестр также включаются требования по процентам.
По договорам долевого участия, признанным незаключенными или недействительными, гражданин, естественно, может фигурировать только в реестре денежных требований.
В данном случае граждане — участники строительства по погашению своих требований имеют преимущество перед организациями, т.к. их требования включаются в третью очередь реестра требований кредиторов, т.е. погашаются ранее иных денежных требований кредиторов, за исключением кредиторов первой и второй очереди.
Далее, при определенных условиях граждане — «дольщики» имеют право на общем собрании принять решение о создании жилищно-строительного кооператива (иного специализированного потребительского кооператива) и передаче ему прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Одновременно погашаются требования граждан в обоих реестрах. Обязательное условие – одновременно должны быть погашены третьими лицами или самими дольщиками требования первой и второй очереди и еще ряд требований. В арбитражный суд подается соответствующее ходатайство. С того момента, когда суд удовлетворит ходатайство, все вопросы достройки объекта решает кооператив, заключая договор с новой строительной организацией.
Данный механизм довольно сложный, т.к. необходимо одновременное соблюдение ряда условий, которые четко прописаны в Законе о банкротстве. Затруднение часто возникает в организации проведения такого собрания и принятии единого решения «дольщиками», так как, зачастую, достройка незавершенного строительством жилого дома требует дополнительных значительных финансовых вложений участников строительства.

Иванов И.Г.: Оксана Николаевна, насколько реально участнику строительства-гражданину получить возмещение в натуре или в денежной форме?
Савина О.Н.: Надо понимать, что банкротство застройщика граждан, как правило, застает «врасплох», и на этой стадии, к сожалению, получить реальное адекватное возмещение потерь не удается, несмотря на предусмотренные в названных мной законах механизмы их возмещения. Если банкротство все-таки наступило, когда объект находится в стадии завершения, у граждан при определенных в законе условиях есть шанс получить жилье в натуре, но для этого надо пройти процедуру создания жилищно-строительного кооператива, передачи ему незавершенного или завершенного объекта.
Далее, обычно, проходит процедура реализации недостроенного дома на торгах, и от полученной суммы погашаются требования кредиторов.
Когда объект находится на стадиях начала или в процессе строительства, установленные законом условия создания кооператива и передачи ему объекта как правило, отсутствуют. Насколько ожидания кредиторов, которые в этом случае трансформируются в денежные требования, будут оправданы, зависит от многих факторов: состояния дел и оформления документов в организации — банкроте, активности и добросовестности конкурсного управляющего, величины задолженности организации перед своими работниками, которая должна погашаться в первую и вторую очереди, наличия залоговых кредиторов и др.

Иванов И.Г.: И еще один вопрос по этой теме. Гражданам нередко не удается договориться между собой, и по результатам проведения собрания, о котором мы до этого говорили, не удается выработать никаких решений. Получается, вопрос таких граждан «завис» в воздухе?
Савина О.Н.: Закон предусмотрел механизм решения проблемы и для этого случая.
Необходимо учитывать, что, если не принято решение о создании жилищно-строительного кооператива и усматривается невозможность достройки многоквартирного дома, «дольщики», требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, обращаются в суд с заявлением об исключении их требований из этого реестра и включении требований – теперь денежных (в том числе: денежные средства, фактически уплаченные по договору; убытки) в реестр требований кредиторов (в третью очередь реестра).
Обращению участников строительства в суд с заявлением должны предшествовать активные действия конкурсного управляющего, который, обеспечивая права таких граждан-кредиторов, обязан проинформировать арбитражный суд о том, что решение о создании ЖСК не принято, и направить каждому «дольщику» уведомление о возможности обращения в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр с денежными требованиями.
Граждане в течении одного месяца, после получения уведомления, вправе обратиться в суд. Подавая такое заявление в суд, гражданин одновременно отказывается от своих материальных притязаний на жилье, а именно от исполнения заключенного ранее им договора на долевое участие в строительстве. Таков механизм трансформации требования в натуре в денежное требование под контролем арбитражного суда.

Иванов И.Г.: Многих граждан интересует вопрос, как можно обжаловать действия конкурсного управляющего, который, по их мнению, ненадлежаще исполняет свои обязанности.
Савина О.Н.: Для этих случаев законом предусмотрен общий для всех процедур банкротства судебный порядок – в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве. Гражданин, имеющий намерение подать жалобу на действия (как и бездействие), должен иметь статус кредитора. Мы ранее уже говорили о том, что с момента, когда арбитражный суд удовлетворит ходатайство и права застройщика перейдут жилищно-строительному кооперативу, материальное требование гражданина к застройщику считается погашенным в связи с возникновением его требования к этому жилищно-строительному кооперативу. Вместе с тем, и в этих случаях, если такими действиями нарушаются права и законные интересы гражданина, он вправе обжаловать действия конкурсного управляющего, это прямо предусмотрено п. 14 ст. 201.15 Закона о несостоятельности.

Иванов И.Г.: Подскажите, пожалуйста, какие проблемы высветила судебная практика при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков.
Савина О.Н.: Одну из проблем иллюстрирует ситуация, когда учредители застройщика-банкрота и иные лица (в частности, организации) пытаются получить преимущества в удовлетворении своих требований перед остальными гражданами. Доказывая перед судом размер требований, они представляют документы о произведенных взаимозачетах, уступках требований, приходно-кассовые документы, не отраженные в учете организации, векселя и т.п. Разбираясь в документах и «цепочках» сделок, суд устанавливает, что реальных взаиморасчетов не происходило, движение денежных средств по сделкам отсутствует или документы сфальсифицированы. Иными словами, такие лица пытаются подтвердить свое право на возврат денежных средств или имущества, которые реально организации – застройщику не поступали. Естественно, когда в ходе судебного контроля эти факты выявляются, суд реагирует соответствующим образом – отказывает в удовлетворении таких требований и направляет материалы при наличии признаков преступления, в правоохранительные органы.

Иванов И.Г.: Посетителям нашего сайта – практикующим юристам, впервые сталкивающимся с представлением интересов граждан — «дольщиков», будет интересно узнать, где можно ознакомиться с наработками судебной практики по этим вопросам.
Савина О.Н.: В первую очередь необходимо ознакомиться с постановлениями Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) и от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве». Далее я бы рекомендовала изучить практику того арбитражного округа, в котором находится суд, ведущий дело о банкротстве и сверить ее с практикой Верховного Суда Российской Федерации. При этом хотелось бы предостеречь от поверхностного подхода: набор фактов по тому или иному делу может быть настолько индивидуален, что «перенести» правовую позицию суда на свой вопрос не будет никаких оснований.
Оговорюсь, что судебная практика в округах отличается, и не потому, что суды по-разному применяют закон, дело в ином. В частности, специальные нормы законодательства о банкротстве, имеют приоритет по отношению к нормам законодательства о долевом участии в строительстве, что вызывает сложности в процессе их применения.
В данном случае обычные ситуации по несвоевременному исполнению договора долевого участия, ответственность за которые предусмотрена Законом о долевом участии, невозможно «переложить» на отношения, возникшие в связи с банкротством, т.к. здесь надо учитывать права и законные интересы всех кредиторов и должника, а не одного конкретного лица-участника строительства.
Таким образом, учитывая, что само законодательство — сложное и специфическое, и, зачастую, не позволяет иногда однозначно ответить на те или иные вопросы, необходима выработка правильных подходов и наработка единой практики.

Иванов И.Г.: спасибо, Оксана Николаевна, за интересную беседу. Хочется пожелать Вам и Вашим коллегам успехов в Вашем нелегком труде.